開業前に知っておきたい「居抜き物件」と「スケルトン物件」の特徴

1 １．居抜き物件とは
2 ２．スケルトン物件とは
3 ３．まとめ

＜開業前に知っておきたい「居抜き物件」と「スケルトン物件」の特徴＞

カフェやパン屋を開業するときに、重要なのはどこに店舗を構えるかです。店舗の立地などによって売上が大きく左右されます。賃貸物件での開業を考えている方に「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いについて説明します。

カフェやパン屋の開業。多くの方は賃貸物件で営業されるのではないでしょうか。店舗をどこに構えるかによって売上が左右されます。物件を探している方に「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いについて説明します。

１．居抜き物件とは

居抜き物件というのは、店舗を前の借主が設備や内装をそのままにして退去した賃貸物件のことです。居抜き物件は内装などがそのままですから、大きな工事がいらず、開業の準備が短い期間でできます。また、費用を抑えられることが大きなメリットと言えます。しかし、最初に必ず確認しておくことがあります。最も重要な点は、設備などが正常に使用できるか、現状を確認することです。設備が古く、修繕費や入替費用が出ては何もなりません。また、使用しない設備を撤去する費用や、電気、水道設備も修繕なしで使用可能かといった確認も必要です。以前の設備の配置によっては改装の制限を受ける場合もあるので、注意しましょう。特に大事なのは、前の借主が退去した理由とご近所や大家さんとのトラブルの有無です。退去した理由が、売上の不振だった場合、立地条件と提供していたメニューや価格に問題がなかったのかなど、原因を追求しないといけません。ご近所や大家さんとのトラブルも自分に降りかかってくる可能性も高いので、物件の設備や契約条件だけで決めると後悔することになります。居抜き物件の場合は、前に経営していた店舗の悪い印象を受け継がないことが大切です。逆に、そこで開業すると、経営が順調に伸びてもっと立地の良い場所に移転していく、出世物件というものもあります。このような物件は集客もある程度見込めますが、出世物件であっても、設備等のチェックをおろそかにしてはいけません。更に、居抜き物件には契約上複雑なことがあります。居抜き物件は、大家さんと結ぶ賃貸契約と、前の借主と結ぶ造作譲渡契約の2つの契約が必要です。造作譲渡契約というのは、多くの場合、前の借主との間で結ばれるもので、この契約に基づいて設備や内装を引き継ぎ、造作譲渡料を支払います。譲渡項目書には譲渡される設備などの、動作確認や保証の有無、未払金の有無などが記載されています。物件に行ったら何も残ってなかったというトラブルを防ぐために、必ず作成しましょう。また、譲り受けた設備に故障などの不具合があった場合の費用負担についてもしっかりと確認しておくようにしましょう。

２．スケルトン物件とは

スケルトン部件というのは、内装も何も行われていない物件のことです。内装工事や設備の設置工事などすべて自分で行わなければいけません。店舗の内装設計の依頼から始まり、工事を行うのですから、費用も工事期間もかかります。しかし、自分の希望を生かしたデザインで店舗を作ることができるという利点があります。また、自分で設備を購入して設置するので、たとえ故障したとしても購入先に対して保証が利くかどうかの確認や、すぐに修理の依頼をするなどの対応をとることが可能ですし、機器の把握や管理も簡単です。ただし最大の課題となるのは、工事費用が多額になる事です。すべて一から準備しないといけないので、電気、水道、ガスなどの設備のすべてを手配しないといけません。また、店舗の設計士や工事業者との打合せに始まり、工事の期間や店舗をオープンするまでの準備期間も合わせると数ヶ月から半年程度かかってしまいます。内装工事だけでも1～2か月かかるのが一般的ですから、開業までに期間がかかります。更に、工事中の期間も賃貸契約期間となるために、家賃の支払いが発生しますので、資金的余裕がかなり必要です。また、新規開業の場合は知名度がない状態から店舗をオープンするため、広告宣伝の経費も必要となります。顧客を獲得するまでと安定した経営になるまでに時間がかかることを念頭に置いておくことが大事です。スケルトン物件は店舗開業までにもかなりの費用が必要となりますが、退去時にも、入居前の何もない状態に戻すことが前提となっていることがほとんどです。そのため、自分で設置した設備などは、すべて撤去する工事などが必要となるため、多額の費用がかかります。ですから、スケルトン物件を契約する時には閉店や退去のときにトラブルとならないように、退去するときのことも考慮しながら、契約条件などをしっかり確認しないといけません。退去するときに備えて資金を確保しておく必要もあります。自分が思い描くとおりの店舗でカフェを開業するというのは夢がふくらむことですが、反面、資金も多額にふくらむのでしっかりとした計画を立てなければいけません。